O ano começa com a perspectiva de uma economia morna, considerando ao menos três indicadores desfavoráveis ao consumo: inflação, taxas de juros e endividamento das famílias.

Com este cenário, comerciantes tendem a esperar que os valores do aluguel permaneçam no máximo como estão, até como reflexo de um mercado nada ou pouco pujante.

As placas de ‘aluga-se’ se multiplicando em algumas regiões da cidade também sugerem que a pressão sobre os aluguéis, um custo de peso para o comércio, tende a diminuir neste ano.  

Mas não é bem assim.

O Diário do Comércio ouviu empresas especializadas em locação comercial em São Paulo e as informações são que, em geral, os aluguéis ainda estão em ritmo de valorização pós-pandemia.

Com base em pouco mais de 6 mil anúncios veiculados no período de 2023 a 2025, a SuaQuadra, plataforma de locação comercial, identificou uma valorização média de 34% nos aluguéis na região central de São Paulo e de 26% no restante da cidade.

A SuaQuadra definiu como região central da capital paulista os bairros Bela Vista, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Centro, Consolação, Liberdade, Luz, Pari, República, Santa Cecília e Sé e considerou em seu levantamento os imóveis comerciais de até 500 metros quadrados.

Em 2023, na região central, o preço médio do metro quadrado da locação era de R$ 56 e, em 2025, de R$ 75. No restante da cidade, a alta foi de R$ 53 para R$ 67 o metro quadrado.

Com o IPCA acumulado de cerca de 14% no período, a valorização real média do aluguel foi da ordem de 17% na região central e de 12% no restante da cidade, de acordo com a SuaQuadra.

A Bela Vista registrou a maior valorização média de locação no período, de 69%, com preço do metro quadrado subindo de R$ 48 para R$ 82, com foco em bares e restaurantes.

A República vem em segundo lugar, com valorização de 35%. O valor médio do metro quadrado locado subiu de R$ 56 para R$ 76, no período, com destaque para o comércio popular.

Na Consolação, a alta foi de 15%, de R$ 65 para R$ 75 o metro quadrado, com ênfase em lojas em geral e serviços, e na Liberdade, de 1,4%, de R$ 70 para R$ 71 o metro quadrado.

Algumas ruas do Centro de São Paulo se destacam na valorização da locação.

Na Avenida São João, a alta foi de R$ 38 para R$ 100 o metro quadrado (162%). Na Rua Augusta, de R$ 48 para R$ 82 (72%). No Largo do Arouche, de R$ 60 para R$ 76 (27%).

Como o levantamento considera anúncios, e não contratos fechados, a estimativa da SuaQuadra, com base em negociações, é que esses valores podem ser de 5% a 15% inferiores.

‘Aluga-se’

A pergunta que fica é: como é possível essa valorização média acima da inflação, considerando que em toda a cidade, sobretudo no Centro, as placas de ‘aluga-se´ parecem se multiplicar?

Pedro Donato, fundador e CEO da SuaQuadra, diz que a resposta está na polarização do mercado. “Placas de ‘aluga-se’ em certas ruas, regiões, não significam, necessariamente, que o mercado de locação está fraco. Hoje, por exemplo, o mercado está aquecido”, afirma.

Para ilustrar, Donato diz que, de um grupo de 88 lojas nos mesmos endereços e com as mesmas metragens na região central da cidade, 58% tiveram aumento de preço acima de 5%, e 27% tiveram queda superior a 5%, no período, de acordo com o levantamento.

“O Centro de São Paulo não vive uma alta generalizada. Pontos bem localizados, com bom fluxo de pessoas, fachada adequada e infraestrutura conseguem reajustes de locação acima da inflação e alugam os espaços muito rapidamente”, afirma.

Imóveis com problemas de layout, fachadas, acesso ou conservação, de acordo com ele, já ficam mais tempo vagos e só irão atrair inquilinos se os preços diminuírem.

“As placas de ‘aluga-se’ que persistem nas ruas, portanto, não representam o mercado como um todo e, sim, a fatia que não consegue acompanhar a valorização dos melhores pontos.”

Pandemia

Depois da pandemia do novo coronavírus e também com a expansão do e-commerce, o mercado de locação de pontos comerciais passou por um período de reacomodação na cidade.

Um dos bairros que mais sentiram este movimento foi o Brás, um polo comercial de São Paulo que concentra empresas de atacado e de varejo, principalmente de roupas.

Flávio Fardin, técnico em transações imobiliárias na região, diz que, de 2021 a 2023, os atacados perderam cerca de 50% de suas atividades para o e-commerce.

Sobreviveram, de acordo com Fardin, aqueles empresários do atacado que aprenderam a lidar com a venda online para varejistas e também para consumidores finais.

Essa mudança mexeu com o mercado de locação dos imóveis na região.

Os pontos que estão mais próximos de shoppings, bem localizados, diz, estão hoje até mais valorizados do que antes da pandemia. Os que estão mais longe já se desvalorizaram.

“Se antes da pandemia o preço do metro quadrado do aluguel era R$ 30, agora é R$ 50. Cerca de 1,5 km fora desses epicentros, o preço já cai para R$ 20 e a vacância chega a 20%”, afirma.

Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, Avaliações e Estudos Especiais), afirma que a pandemia derrubou os preços da locação.

Só que, a partir de 2022, diz, começou um processo de recuperação, uma reorganização de valores para patamares mais realistas, movimento que ocorre até hoje em algumas regiões.

“Mas também não existe mais aquela força para reajustes de aluguéis que havia no passado e também a cobrança de luvas. Se há pedidos de luvas, os negócios não fecham”, diz.

Academias, farmácias...

Alguns setores, como academias, farmácias e pet shops, estão hoje dando uma mexida no mercado de imóveis em São Paulo, no caso de pontos de 1 mil a 1,2 mil metros quadrados.

“Há uma demanda por megalojas em São Paulo, com vagas para carros, mas, ainda assim, as grandes redes não querem pagar o que já pagaram”, afirma Fábio Cilli, diretor do grupo Invest Properties, que trabalha com varejo de rua com a Rexpand.

Para escapar dos preços mais elevados desses imóveis devido à alta procura, diz, muitas redes estão diminuindo o tamanho de suas lojas com o objetivo de pagar um valor menor de aluguel.

No caso de lojas satélites, de 30 a 60 metros quadrados, se bem localizadas, e em bairros nobres, diz Cilli, os preços do metro quadrado da locação variam hoje de R$ 100 a R$ 150.

Em ruas famosas, como a Avenida Paulista, esse valor pode chegar a R$ 300 o metro quadrado, assim como na Rua Oscar Freire.

Jardins

Adriano Gomes, que trabalha na região do Jardins, afirma que, mesmo na área em que atua, uma das mais caras da cidade, proprietários de imóveis estão ‘mais razoáveis’ nas negociações.

“Eles já entenderam que, se cobram muito caro, acabam colocando a corda no pescoço do lojista, que depois atrasa o pagamento do aluguel ou opta por sair do espaço”, diz.

É fato que toda a movimentação de uma loja, diz, acaba resultando em um reajuste no valor da locação. Se o antigo lojista pagava R$ 35 mil, o proprietário pede R$ 40 mil do novo.

“Só que, na negociação, inquilino e proprietário acabam fechando por R$ 35 mil. Se ambos querem um casamento de longo prazo, o aluguel tem de ser justo”, afirma.

Agora, no Jardins, diz, tem loja com valor de locação de R$ 200, R$ 400, R$ 600 o metro quadrado. Evidentemente que esses valores dependem de localização, situação do imóvel, fluxo de pessoas, comércio ao redor, enfim, um conjunto de atributos do ponto comercial.

Este ano, de acordo com Gomes, começou um pouco diferente do ano passado. Em 2025, nesta época, ele já recebia ligações de lojistas dispostos a entregar os pontos por razões distintas.

“Neste ano, isso ainda não está ocorrendo e esse é um dos motivos pelos quais, neste momento, estou praticamente sem opção de imóveis para locação na região do Jardins”, diz.

O que pode estar acontecendo, em sua avaliação, é uma espera dos lojistas para sentir um pouco mais o que pode vir a ser o comportamento do consumidor em 2026.

“O fato é que o varejo está sofrendo muito desde a pandemia e com o e-commerce bombando. Os lojistas vão se movimentar mais se sentirem que o ano não vai começar bem”, diz.

Na conversa com os especialistas em locação de imóveis comerciais fica evidente que existe uma polarização de preços de locação na cidade de São Paulo.

Tudo depende de localização, infraestrutura do imóvel, comércio ao redor, fluxo de pessoas. Situação até parecida com a que ocorre nos shopping centers.

Nos centros comerciais consolidados, não existe tabela de preço de locação. Num mesmo empreendimento, um lojista pode pagar R$ 50 ou R$ 400 o metro quadrado por um espaço.

“Os valores dos shoppings são baseados no que eles chamam de ‘zonas quentes’ e ‘zonas frias’. Num mesmo corredor, os preços variam muito. Há contratos novos, antigos”, afirma Marcos Hirai, sócio-fundador do NDEV (Núcleo de Desenvolvimento de Expansões Varejistas).

O valor da locação de uma loja em shopping, de acordo com ele, depende da marca, se é mais ou menos desejada, do interesse em tê-la no mix, enfim, de sua atratividade.

Hirai, que atua na área de expansão de lojas, diz que recebeu de um shopping quatro propostas de preços diferentes de locação para quatro marcas distintas.

“É assim que opera o mercado de shoppings nos últimos anos. Não prevalece quem paga mais e, sim, as marcas que atraem mais. É uma métrica que os shoppings praticam nos últimos anos em função da concorrência”, diz.

Nas ruas, o mesmo conceito começa a vigorar. Vale mais o ponto bem localizado, a condição do imóvel, se precisa de reforma ou não, o fluxo de pessoas, o mix de lojas ao redor, segurança.

Para Donato, o CEO da SuaQuadra, o ano começa com a expectativa de que, em geral, o valor médio da locação de imóveis comerciais em São Paulo deve ao menos acompanhar a inflação.

“Na nossa visão, esse mercado está aquecido e deve se manter assim.”

Os outros especialistas no mercado de locação de imóveis comerciais falam em ‘provável estabilização de preços’, mas sempre acompanhando a inflação, o IPCA e ou IGPM.